Aanpassing van basisakte en reglement van mede-eigendom

De wet op mede-eigendom omvat een heel aantal nieuwe bepalingen die automatisch voorrang hebben op bepalingen die vermeld staan in de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Wel is het zo dat voorgaande documenten uiteraard ook aangepast dienen te worden aan de regels die in de wet op het mede-eigendom vermeld staan. Die nieuwe versie dient voorgelegd te worden aan de algemene vergadering. Indien er geen wijzigingen aangebracht worden door de AV, dient er geen bezoek aan de notaris te zijn.  

Indien er toch ingrijpende wijzigingen nodig zijn aan het reglement van mede-eigendom, kan je eventueel van de gelegenheid gebruik maken om grondig met alle mede-eigenaars te overleggen om tegelijk andere, niet-verplichte, wijzigingen door te voeren om de werking te verbeteren (aanpak van wanbetalers, sluikstorters, overlast door huurders...). Je kan ook al voorbereidende discussies hierover met je mede-eigenaars online voeren op deze site.

Bedenk dat er voor een wijziging in de statuten een drie vierde of vier vijfde meerderheid nodig is, afhankelijk van het soort wijziging. Je hebt er dus alle belang bij op voorhand goed met je mede-eigenaars te overleggen zodat op de AV iedereen op dezelfde golflengte zit.

Sommige specialisten raden aan van in elk geval een nieuwe authentieke akte te verlijden, ook indien enkel het reglement van mede-eigendom wijzigt. Op deze wijze is de laatste versie officieel beschikbaar en loopt men niet het risico dat een toekomstige koper een oudere versie ontvangt.

‍

Gebruik van het ondernemingsnummer

VME’s dienen steeds over een ondernemingsnummer te beschikken zodat dit vermeld kan worden op alle documenten die door de VME worden opgemaakt. Indien je huidige VME niet over een ondernemingsnummer beschikt, dien je dit aan te vragen. Je kan dit nakijken in de Kruispuntbank voor Ondernemingen en, indien nodig, aanvragen in het hypotheekkantoor van je arrondissement. 

‍

Opsplitsing in deelverenigingen

Een VME kan, onder bepaalde voorwaarden, opgedeeld worden in verschillende deelverenigingen met elk zijn eigen rechtspersoonlijkheid. Indien een VME uit meerdere gebouwen bestaat, kan er zo een VME per gebouw opgericht worden en er telkens in elke groep zelfstandig beslissingen gemaakt worden. Hiervoor dient natuurlijk een voldoende meerderheid te zijn en moet er een nieuwe basisakte opgemaakt worden.

Waar het op deze manier handiger is om de belangen van je gebouw te behartigen, loop je op deze manier wel het risico een verschillende syndicus per deelvereniging te hebben. Het is mogelijk, maar wordt in bepaalde gevallen niet aangeraden. Daarom is er steeds een goede reden nodig voor deze stap. 

‍

Bepaling van de aandelen van elk kavel

Het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke delen kon vroeger op basis van de “waarde” van elk kavel bepaald worden, wat vele verdeelsleutels mogelijk maakte. De wet op mede-eigendom laat voor nieuwe gebouwen enkel nog een verdeling toe op basis van een waarde die bepaald is in functie van de vloeroppervlakte, de bestemming (privaat, handel, garage...) en de ligging (zeezicht...) van elk privaat deel. Een gemotiveerd verslag hierover dient opgemaakt te worden door een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar en in de basisakte opgenomen te worden.

‍

Vertalingen

Elke mede-eigenaar heeft nu het recht een vertaling te vragen in een officiële taal van de streek waar het pand gelegen is, van alle documenten van de VME. Dit geldt enkel voor de documenten die opgesteld zijn na de inwerkingtreding van de wet, behalve voor de statuten waarvoor in elk geval een vertaling geëist kan worden. De syndicus zorgt voor de vertaling, de kosten van de vertaling zijn ten laste van de VME.

Deze bepaling zal vooral van toepassing zijn voor Brussel, faciliteitengemeenten en eventueel streken waarbij veel inwoners een andere taal spreken. Denk maar aan kustgemeenten. 

‍

Postinterventiedossier

De syndicus is verplicht een postinterventiedossier bij te houden en hierin alle werken te includeren die gebeuren in het gebouw. Zo heeft de ene aannemer een zicht op wat de andere uitgevoerd heeft. Dit dossier ter beschikking stellen aan alle mede-eigenaars op een website zoals Quimmo biedt het bijkomende voordeel dat er ook met sommige werken aan privatieve delen rekening gehouden kan worden.

‍

Informatie naar de syndicus

Elke eigenaar moet een adreswijziging in het zakelijk statuut van de kavel doorgeven aan de syndicus. De syndicus dient enkel de uitnodigingen voor de algemene vergadering naar het laatst opgegeven adres van een mede-eigenaar te sturen. 

Elke eigenaar moet ook persoonlijke rechten die deze aan derden geeft op hun kavel aan de syndicus meedelen. Wanneer die bijvoorbeeld het goed verhuurt aan een nieuwe huurder, moet die de syndicus hiervan op de hoogte stellen. 

Andere bepalingen kan je terugvinden in het overzichtsartikel van de nieuwe wet. 

‍