gemeenschappelijke kosten dak voor aankoopdatum

7 antwoorden [Laatste bericht]
hansv
Offline

Ik heb mijn appartement in 2013 gekocht. In 2012 is er beslist om het dak te renoveren en hebben ze een offerte aangevraagd bij een firma. De werken zijn nu bijna gedaan. Er is nu gevraagd dat ik mee zou betalen. Moet ik hiervoor betalen aangezien de beslissing is genomen voor de aankoop? Ze hebben mij geen tijdens de verkoop niets laten weten over de kosten of de geplande werken.

naicwill
Offline
@hansv:"Ze hebben mij geen
@hansv:"Ze hebben mij geen tijdens de verkoop niets laten weten over de kosten of de geplande werken."
 

Pre-contractuele informatie voor de koper

Om dergelijke problemen te voorkomen zal de professionele tussenpersoon, bijvoorbeeld de notaris of makelaar, ofwel de verkoper zelf aan de syndicus van het gebouw de nodige gegevens moeten opvragen en aan de potentiële koper bezorgen. Dit moet gebeuren vóór een engagement van de koper (de ondertekening van de overeenkomst, het aankoopbod of de aankoopbelofte, ...) en kan op eenvoudig verzoek, een aangetekend schrijven is dus niet nodig (maar wel aangeraden).

Het gaat hier om volgende gegevens:

  • het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal
  • het bedrag van de achterstallen van de verkoper
  • de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng m.b.t. het reservekapitaal
  • hangende gerechtelijke procedures
  • de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar (ook de buitengewone AV)
  • de periodieke afrekening van de lasten van de laatste twee jaar
  • een afschrift van de recentste balans zoals goedgekeurd door de AV

Op deze wijze is de koper volledig geïnformeerd en worden toekomstige geschillen - en persoonlijke drama’s - vermeden. De professionele of vrijwillige syndicus is ertoe gehouden dit dossier binnen de 15 dagen te bezorgen aan de verkoper of de tussenpersoon die er om vraagt. Indien de syndicus dit niet binnen de 15 dagen bezorgt, stelt de aanvrager alle partijen hiervan in kennis.
 

Informatie bij overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder levenden, of bij overlijden

Dit is dus op het moment van de overdracht zelf, Hier geldt een gelijkaardige regeling, die deels ook al van toepassing was in de vroegere wet. In deze gevallen krijgt de syndicus echter 30 dagende tijd (details in de wet, art. 577-11 §2).

Welke informatie is hier nodig:

  • bedrag van de uitgaven voor onderhoud, herstelling, enz. waartoe beslist is voor de eigendomsoverdracht maar waarvan de betaling na de overdracht dient de gebeuren (a).
  • staat van de oproepen tot kapitaalinbreng en kosten van dringende werkzaamheden waartoe voor de overdracht beslist is, maar waarvan de betaling na de overdracht dient te gebeuren (b).
  • idem voor de kosten verbonden aan het verkrijgen van de algemene delen (c)
  • idem voor de verschuldigde bedragen t.g.v. geschillen (d)
  • dit aangevuld met alle andere documenten van het vorige punt die nog niet aangeleverd zijn (moment van de verkoop)

Deze informatie dient vooral om duidelijkheid te verschaffen in de verdeling van de lasten tussen koper en verkoper. In tegenstelling tot het vorige punt moet de aanvraag in dit geval verplicht per aangetekende brief gebeuren.

De kosten van de informatie overdracht zijn in de beide gevallen ten laste van de verkoper.

Overgang van de kosten tussen verkoper en koper

De nieuwe mede-eigenaar draagt de schulden van de eerste vier vermelde posten (a)-(d) in het vorige punt, tenzij contractueel anders overeengekomen is. De gewone lasten van het gebouw draagt hij vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Het is ook mogelijk dat de koper de overeenkomst sluit en dat er in de periode tussen de ondertekening en het verlijden van de authentieke akte nog een algemene vergadering plaatsvindt, waar beslist wordt tot bijkomende kapitaalinbreng. Hier geldt de regel dat deze kosten ten laste zijn van de koper, indien hij over een volmacht van de verkoper beschikte om aan de vergadering te kunnen deelnemen – hij heeft immers de mogelijkheid gehad zijn zegje te doen tijdens de vergadering.


http://quimmo.be/nl/wet-op-mede-eigendom-aankoop-en-verkoop-van-appartem...

Quimmo
Offline
Zie ook wettekst

Heel specifiek vind je het in de wet op de mede-eigendom, art 577 §11.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

hansv
Offline
Deze had ik ook gelezen, maar

Deze had ik ook gelezen, maar ik vind hier precies tegenstrijdige antwoorden.

Er wordt gezegd dat de koper al de kosten draagt na afsluiten van de verkoop, maar de syndicus wordt verondersteld de koper in te lichten (maar dit lijkt niet verplicht).

 

 

Roel De Cleermaecker
Offline
Het feit dat u niet in kennis
Het feit dat u niet in kennis hiervan werd gesteld, kan worden gelezen als een inbreuk op een dwingende wetsbepaling.
U zou dit als argument kunnen voeren om niet mee te moeten dragen in de kosten, of proberen e.e.a. te verhalen op de verkoper die u hierover niet ingelicht heeft.
U kan natuurlijk ook veel verder gaan dan dat en proberen de verkoop te laten ontbinden...

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

naicwill
Offline
verantwoordelijkheid notaris en niet syndicus tov koper

@hansv:"maar de syndicus wordt verondersteld de koper in te lichten "

De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het
verzoek,stelt de notaris de partijen in 
kennis van diens verzuim

deskundige
Offline
Ik zou er in eerste instantie
Ik zou er in eerste instantie uw aankoopakte eens op nalezen. De notaris zal hierin zeker en vast hebben vermeld dat de koper de wettelijke info (toepassing art. 577-11§§1&2 B.W.) heeft ontvangen, dan wel dat de syndicus heeft nagelaten ze te (tijdig) bezorgen.

 
deskundige
Offline
Dit aanhalen als argument om

@Mr. De Cleermaecker. Dit aanhalen als argument om niet mee te moeten betalen lijkt mij persoonlijk gezien niet écht een optie aangezien de wet tevens dwingend bepaalt dat, behoudens andersluidende afspraken in de overeenkomst, deze kosten ten laste vallen van de nieuwe eigenaar. 

Ook  het verhalen op de verkoper zal m.i. niet evident zijn aangezien de info bedoeld in art. 577-11§1 B.W. wettelijk verplicht door de tussenpersoon belast met de verkoop dient op te vragen (dus enkel wanneer de eigenaar zelf verkoopt is hij de tussenpersoon) en dat de info (waarover het hier gaat) mbt. art. 577-11§2 B.W. wettelijk verplicht door de notaris moet worden opgevraagd en geenzins door de verkoper.
De verkoop proberen te laten ontbinden lijkt me zonder meer een brug te ver.

Wat zou daarvoor uw juridische grondslag en argumentatie inzake zijn? 

Dank.

Mvg.