Informatie bij overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder levenden, of bij overlijden

Dit is dus op het moment van de overdracht zelf, Hier geldt een gelijkaardige regeling, die deels ook al van toepassing was in de vroegere wet. In deze gevallen krijgt de syndicus echter 30 dagen de tijd (details in de wet, art. 577-11 §2).

Welke informatie is hier nodig:

• bedrag van de uitgaven voor onderhoud, herstelling, enz. waartoe beslist is voor de eigendomsoverdracht maar waarvan de betaling na de overdracht dient de gebeuren (a).
• staat van de oproepen tot kapitaalinbreng en kosten van dringende werkzaamheden waartoe voor de overdracht beslist is, maar waarvan de betaling na de overdracht dient te gebeuren (b).
• idem voor de kosten verbonden aan het verkrijgen van de algemene delen (c)
• idem voor de verschuldigde bedragen t.g.v. geschillen (d)
• dit aangevuld met alle andere documenten van het vorige punt die nog niet aangeleverd zijn (moment van de verkoop)

Deze informatie dient vooral om duidelijkheid te verschaffen in de verdeling van de lasten tussen koper en verkoper. In tegenstelling tot het vorige punt moet de aanvraag in dit geval verplicht per aangetekende brief gebeuren.

De kosten van de informatie overdracht zijn in de beide gevallen ten laste van de verkoper.

Overgang van de kosten tussen verkoper en koper

De nieuwe mede-eigenaar draagt de schulden van de eerste vier vermelde posten (a)-(d) in het vorige punt, tenzij contractueel anders overeengekomen is. De gewone lasten van het gebouw draagt hij vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Het is ook mogelijk dat de koper de overeenkomst sluit en dat er in de periode tussen de ondertekening en het verlijden van de authentieke akte nog een algemene vergadering plaatsvindt, waar beslist wordt tot bijkomende kapitaalinbreng. Hier geldt de regel dat deze kosten ten laste zijn van de koper, indien hij over een volmacht van de verkoper beschikte om aan de vergadering te kunnen deelnemen – hij heeft immers de mogelijkheid gehad zijn zegje te doen tijdens de vergadering.

Praktisch: als u uw appartement verkoopt doet u er dus goed aan uw koper een volmacht te bezorgen, eventueel al in het verkoopcontract, als er nog een vergadering zou plaatsvinden voor de authentieke akte – in het andere geval zult u zelf opdraaien voor beslissingen van die AV.
http://www.quimmo.be/nl/wet-op-mede-eigendom-aankoop-en-verkoop-van-appa...

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/gemeenschappelijke-kosten-dak-voor-a...

http://quimmo.be/nl/forum/kopen-huren-verkopen-verhuren-%E2%80%A6/verkoo...

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/juridisch-verkoop-appartement

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/onkosten-voor-de-verkoper-voor-verko...

Bij de verkoop van een appartement is er weleens discussie over welke kosten de koper dan wel de verkoper moet betalen inzake de mede-eigendom. Hoe zit dat precies? Krijgt de verkoper de betaalde voorschotten terug?
Wie betaalt wat?
Koper betaalt kosten vanaf overdracht. Dat is de algemene regel… Logischerwijze moet de koper de kosten betalen vanaf de datum van de overdracht, dus meestal de datum van de nota­riële akte. Als syndicus kunt u in principe niet aankloppen bij de koper voor achterstallen in de betaling van de verkoper. Toch zijn er nog nuances op die regel…

Soms wordt de betaling nadien gevraagd… In een aantal gevallen moet de koper betalen voor kosten die vóór de verkoop beslist werden. Het gaat om kosten voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waarover er beslist werd vóór de verkoop, maar waarvan de syndicus pas na de verkoop een betaling vroeg. Hetzelfde geldt voor kosten i.v.m. lopende geschillen voor de rechtbank. Als koper kijkt u dus het best vooraf na in de informatie die u krijgt of er u dergelijke kosten ‘boven het hoofd hangen’.

Afwijken in het compromis? Dat is mogelijk. Koper en verkoper mogen wel afwijken van deze regels bij de verkoop, maar de syndicus is daar niet door gebonden. Worden deze kosten uiteindelijk niet betaald, dan zal de syndicus m.a.w. in ieder geval bij de koper kunnen aankloppen.

Afrekening van lopende kosten
Moment van effectieve overdracht telt… Voor de gewone lopende werkingskosten zoals elektriciteit, het poetsen van gang, enz. voorziet de nieuwe wet dat die door de koper gedragen worden vanaf het moment waarop hij effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen. Dit moment valt dus niet altijd precies samen met de datum waarop de akte van de verkoop gesloten werd.

Tip. Voor de verkoper is het dus belangrijk dat dit moment zo snel mogelijk vastgesteld wordt, bv. door een document waaruit blijkt dat de sleutel overhandigd is of een document dat door koper en de verkoper ondertekend werd over op welke datum de koper effectief in het pand komt.

Krijgt de verkoper voorschotten terug? Ja. Hij heeft recht op de terugbetaling van voorschotten in de werkingsmiddelen op voorwaarde dat het gaat om voorschotten m.b.t. de periode waarin de koper effectief in het appartement kwam.

Anders bij betaald reservekapitaal…
Het zgn. reservekapitaal. Dat weet u... Buiten de werkingskosten zal de vereniging dikwijls ook een spaarpotje aanleggen voor grote herstellingen (bv. de herstelling van de lift). Dit is het zgn. reserve­kapitaal. Voor dit kapitaal is de regeling anders...

Voorschotten in dit geval terugbetalen? Neen! Betaalde de verkoper al voorschotten in het zgn. reservekapitaal, dan kan hij niet vragen dat de vereniging die terugbetaalt. Het reservekapitaal hangt ‘vast’ aan het appartement, het blijft m.a.w. bij de vereniging. De koper van het ­appartement neemt dit ‘spaarpotje’ voor grotere uitgaven in de toekomst dus gewoon mee over.

Tip. U kunt als verkoper hierover uiteraard wel onderhandelen met de koper en aan hem vragen om dit bedrag terug te betalen.

Let op! Ingeval de koper het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal terugbetaalt, zal ook dat bedrag meetellen voor de heffing van de registratie­rechten.

Als syndicus betaalt u de voorschotten voor de werkingskosten terug aan de verkoper als die betrekking hadden op de periode waarin de koper al effectief in het appartement woonde. Betaalde de verkoper ook voorschotten in het reserve­kapitaal, dan kan hij die echter niet meer recupereren van de vereniging.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___verkoop/ook_voo...

Dit jaar besliste de AV het werkkapitaal te verhogen tot 500 Euro per appartement. Motivatie vanwege onze commisaris was dat er bij eigendomsoverdracht soms problemen waren om de schulden van de verkoper te innen.
Dat bedrag komt overeen met bijna driemaal de maandelijkse werkingskosten 

Dus enkele vragen:

- Kan het werkkapitaal gebruikt worden als waarborg, zoals er bvb een huurwaarborg bestaat?
- MOET de afrekening gebeuren op de dag van de overdracht/verlijden van de akte, of kan de afrekening gebeuren bij het afsluiten van het boekjaar?
- Kan het gestorte bedrag van de provisies geblokkeerd worden op bvb een rekening bij de notaris, tot goedkeuring van de jaarlijkse afrekening door de AV?
- Mag zoiets op de AV ter stemming worden voorgelegd zonder dat dit punt op de agenda staat zoals die verstuurd wordt bij de uitnodiging voor de AV?

  
  

uit een vorige post van deskundige Peter Leyseele
http://www.quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/voorschotten-werkingsrekening




Beste,

Een werkingskapitaal (nodig om voldoende geld op de zichtrekening te hebben dusdanig de lopende uitgaven kunnen worden betaald tot aan de afrekening) bestaat dikwijls uit twee delen. Enerzijds het zgn. aandeel in de basisprovisie hetwelk, anderzijds, wordt aangevuld met periodieke voorschotten (maandelijks, tweemaandelijks,...). Het totaal van beide bedragen vormt dan de totale voorschotten of het zgn. totale werkingskapitaal .

Afgaande op de info wordt in jullie gebouw zo gewerkt. Er zal dus een jaarrekening worden opgesteld waarin de betaalde voorschotten worden teruggegeven. Het aandeel in de BP wordt niet jaarlijks terugbetaald maar blijft 'vast' op de zichtrekening staan.

Bij verkoop wordt het wel aan de verkopende eigenaar terugbetaald (na verrekening van eventuele schulden door de verkoper aan de VME) en wordt eenzelfde aandeel door elke nieuwe eigenaar bij aankoop gestort. Zo blijft het totale bedrag voor gans het gebouw behouden.

De tweede door u vermelde stelling klopt dus.

Teneinde steeds over een vast bedrag te beschikken, waarbij het aandeel in de BP tevens voor een soort borg kan dienen wanneer een verkoper tegenover de VME nog een schuld zou hebben, lijkt het mij aangewezen dat het aandeel van 150€ op de rekening behouden blijft en dat er telkens op basis van het jaarresultaat wordt bekeken of de voorschotten voldoende of te laag zijn. In het eerste stelt zich geen probleem, in het tweede dienen de voorschotten te worden verhoogd.

Werd er een teveel aan voorschotten betaald, dan geeft dit voor de eigenaars een gunstig resultaat aangezien het totaal aan voorschotten in de jaarrekening in mindering wordt gebracht.

Blijkt jaar in jaar uit dat er telkens een enorme teruggave is omdat de opgevraagde voorschotten veel te hoog zijn, dan kan best worden beslist om het bedrag aan periodieke voorschotten te verminderen. Aan het aandeel in de BP a rato van 150€ zou ik niet tornen. Dit om de hierboven aangehaalde reden.

Misschien dat iemand rechtstreeks vanuit de praktijk hier nog een en ander kan aan toevoegen.

Mvg.
 

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom.

Afrekening van lopende kosten
Moment van effectieve overdracht telt… Voor de gewone lopende werkingskosten zoals elektriciteit, het poetsen van gang, enz. voorziet de nieuwe wet dat die door de koper gedragen worden vanaf het moment waarop hij effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen. Dit moment valt dus niet altijd precies samen met de datum waarop de akte van de verkoop gesloten werd.

Afrekening te bezorgen voor verlijden akte of bij akte

"- Kan het gestorte bedrag van de provisies geblokkeerd worden op bvb een rekening bij de notaris, tot goedkeuring van de jaarlijkse afrekening door de AV?"

Ik denk het niet,de syndicus moet in staat zijn de juiste 
afrekening te maken bij verlijden akte.

Dat de nieuwe wet op de mede-eigendom in sneltreinvaart is goedgekeurd geworden weten we allemaal . Dat er een aantal verbeteringen zijn aangebracht is verheugend maar toch even deze bemerking aangaande de nog verschuldigde bedragen door een verkopende mede-eigenaar.  Is er hier geen sprake van een grijze zone ?  Ik bedoel ; de syndicus moet de notaris informeren bij verkoop/overdracht van een kavel van de nog openstaande schulden van de verkopende mede-eigenaar . Hierin zitten vervat de algemene kosten voor onderhoud, beheer, verzekeringen.............   Als deze verkopende mede-eigenaar weigert te betalen omwille van het feit dat deze (deel-)rekeningen nog niet goedgekeurd werden door de algemene vergadering. Heeft hij hier een punt en zo ja wat dan ? 

Dat de nieuwe wet op de mede-eigendom in sneltreinvaart is goedgekeurd geworden weten we allemaal . Dat er een aantal verbeteringen zijn aangebracht is verheugend maar toch even deze bemerking aangaande de nog verschuldigde bedragen door een verkopende mede-eigenaar.  Is er hier geen sprake van een grijze zone ?  Ik bedoel ; de syndicus moet de notaris informeren bij verkoop/overdracht van een kavel van de nog openstaande schulden van de verkopende mede-eigenaar . Hierin zitten vervat de algemene kosten voor onderhoud, beheer, verzekeringen.............   Als deze verkopende mede-eigenaar weigert te betalen omwille van het feit dat deze (deel-)rekeningen nog niet goedgekeurd werden door de algemene vergadering. Heeft hij hier een punt en zo ja wat dan ? 

5.4. Solidariteitsbeding
224. Ondanks zijn dwingend karakter zegt art. 577-11 BW dat “onverminderd andersluidende overeenkomst de gewone lasten van de mede-eigendom en de buitengewone kosten gedragen worden door de koper vanaf de eigendomsoverdracht.” Een andersluidende overeenkomst is geen uitzondering. Notariële akten bevatten doorgaans een uitgebreide regeling m.b.t. de onderlinge bijdrageplicht van de verkoper en de koper, bijvoorbeeld voor recent uitgevoerde of geplande werken.

225. De meest voorkomende clausule is het solidariteitsbeding. Een solidariteitsbeding legt aan de koper van een privatieve kavel op om in te staan voor de achterstallige bijdragen van de verkoper in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. De koper en verkoper worden als hoofdelijke schuldenaars beschouwd. Door aan de oorspronkelijke debiteur een bijkomende schuldenaar toe te voegen, beschikt de Vereniging van Mede-eigenaars over een extra zekerheid bij het eventueel in gebreke blijven van de verplichting tot betaling van de lasten399.
Aangezien er geen voorrecht is voor de Vereniging van
Mede-eigenaars bij  achterstallige bijdragen, wordt er
vaak gebruik gemaakt van het solidariteitsbeding.
.
Het beding moet als een beding ten behoeve van een derde geanalyseerd worden: de 
Vereniging van Mede-eigenaars krijgt een rechtstreekse aanspraak tegen de koper, die samen met de verkoper solidair gehouden wordt.401
 De koper die op grond van het solidariteitsbeding de bijdrage aan de Vereniging van Mede-eigenaars betaalt, kan nadien regres uitoefenen op de verkoper.402
Een variant bestaat er onder de vorm van een kettingbeding. De bouwpromotor kan in de basisverkoopovereenkomst een beding inlassen, waarin hij de koper laat beloven dat hij bij overdracht van zijn appartement in de vervreemdingsakte of de verkoopsvoorwaarden een solidariteitsbeding zal opnemen.403
 De partijen spreken m.a.w. af dat zij bepaalde verplichtingen zullen doen overgaan op rechtsverkrijgers door bijzondere titel.404
 Het kettingbeding is niet geheel zonder risico. Het veronderstelt immers de toestemming van de derde-verkrijger: elke ketting is zo sterk als de zwakste schakel. Wie de ketting verbreekt, begaat een wanprestatie die enkel aanleiding geeft tot een schadevergoeding.405

226. Een solidariteitsclausule kan niet in de statuten opgenomen worden. Van de dwingende wettelijke bepaling kan enkel bij overeenkomst afgeweken worden.406
 In de mate dat het solidariteitsbeding enkel in de statuten te lezen stond, en niet in de verkoopakte was opgenomen, rees de vraag of de koper al dan niet gebonden was door het beding. Dit wegens 
gebrek aan uitdrukkelijke toestemming. Deze vraag werd vaak negatief beoordeeld.
Het feit dat deze in de hypothecaire registers was overgeschreven, wijzigt daaraan niets daar het immers een zuiver persoonlijke verplichting betreft
Is er toch een solidariteitsbeding opgenomen in de statuten, dan zal dit relatief nietig zijn
. De koper van een kavel in de desbetreffende mede-eigendom, zal de nietigheid kunnen 
opwerpen;
.
227. Het solidariteitsbeding dient aan een aantal voorwaarden te voldoen.
De loutere vermelding in de koopakte dat de koper zich moet houden
aan “alle bedingen en voorwaarden uit de basisakte”, is onvoldoende412.
Het beding moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, en het bedrag waartoe
de koper zich hoofdelijk verbindt, moet nauwkeurig vermeld zijn.

blz 120en 121
“Verdeling van kosten, lasten en reservekapitaal en eigendomsrechten in de 
appartementsmede-eigendom en de eigendoms- en verhaalsrechten daarvan en 
daarop”
 

De tegenwerpelijkheid van solidariteitsbedingen
Een uitgemaakte zaak?
Sarah Van Nevel
Onder wetenschappelijke leiding van Prof. Dr. V. Sagaert


s