Wat indien rekening syndicus overgemaakt aan notaris niet klopt?

7 antwoorden [Laatste bericht]
Svdekend
Offline
Beste, Begin januari wordt de akte voor verkoop van ons appartement getekend. De afrekening voor boekjaar maart 2011 - februari 2012 werd in juli voorgelegd aan de av, meteen in vraag gesteld en sindsdien niet goedgekeurd wegens geen antwoord op de gestelde vragen voor verduidelijking en/of correctie. Volgende week wordt nu een nieuwe vergadering gepland waarop deze rekening zal besproken worden. Echter, eind november werd de in vraag gestelde, tot op heden niet goedgekeurde afrekening en de erop gebaseerde af te houden som voor ons aan de notaris overgemaakt als af te houden van de verkoopsom. In deze berekening wordt ook nog opgevraagd reservekapitaal (voor renovatie lift) afgerekend met een deel werkkapitaal gestort voor huidig boekjaar... Wij hebben de notaris hiervan ingelicht, maar deze is zoals steeds nogal weinig communicatief en wij richten ons daarom voor legaal advies en raad naar dit forum dat ons reeds verschillende keren geholpen heeft ;) Dus hier enkele van de vragen waar wij momenteel mee zitten: 1. Welke acties nemen wij best om te voorkomen dat de rekening voor 2011-2012 ons blijft achtervolgen? De nu opgevraagde som is te laag en wij willen enerzijds onze buren niet met schulden opschepen, noch willen wij verrassingen ontvangen in de toekomst... Maar onze vragen om uitleg en correctie worden al maanden genegeerd. 2. Wat indien deze som niet gecorrigeerd wordt (noch voor afrekening, noch voor reservekapitaal en werkkapitaal - zie boven)? Kan er achteraf nog een correctie geƫist worden op een rekening die nu in de brief aan de notaris als goedgekeurd vermeld staat? Was het om te beginnen legaal van de syndicus om deze rekening als goedgekeurd aan de notaris over te maken? 3. De af te houden som is, gezien de fouten in de berekening ervan, nogal interpreteerbaar. Is het mogelijk om in de akte te laten opnemen welke rekening met doorstorten van de af te houden som definitief afgesloten is? 4. Voor de afrekening van huidig boekjaar met verdeling tussen ons en de koper, kan daar een uiterste datum voor gesteld worden? Met vriendelijke groeten, Svdekend
Astrid CLABOTS oud
Offline
Geachte Een hele boterham
Geachte

Een hele boterham ...

Ik mag verwijzen naar artikel 577-11, §1 B.W. 

Hierin is voorzien dat, onverminderd andere overeenkomsten tussen patijen (u en de koper, niet ten overstaan van de VME), de koper zal bijdragen in volgende schulden :
  
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
  
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

In dit geval begrijp ik dat een uitgave werd gestemd én dat de bijdrage is opgevraagd voor de vaste dagtekening van de eigendomsoverdracht.

Opzichtens de VME is de verkoper derhalve gehouden tot betaling.

Aangezien dit bedrag betwist wordt, en aangezien het erop zou neerkomen dat er TE WEINIG is opgevraagd voor een bepaalde voorgenomen uitgave, kan het zo zijn dat de AV in een later stadium bijkomend moet beslissen over bijkomende opvraging van bijdragen.

Ten opzichte van de VME is dan de eigenaar op dat ogenblik gehouden tot betaling, met name de huidige koper.

Best dat vandaag, bij de verkoop, tussen verkoper en koper een akkoord tot stand komt over het lot onderling van deze kosten en uitgaven.

De verkoper dient de situatie transparant mee te delen aan de koper, welke erkent deze informatie te hebben ontvangen, en, liefst, het risico op meeruitgaven in de toekomst te aanvaarden.
 

NB. 1 : De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
  
NB. 2 : Volledigheidshalve, bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de koper evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen (niet van toepassing hier, begrijp ik).

NB. 3 :Tenslotte geldt dat, in geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
   1° de uittredende mede-eigenaar schuldeiser is van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
   2° blijft het aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
  
Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Kunt u hiermee verder ? Vergeet nooit uit het oog : 1. gehoudenheid eigenaar (verkoper  OF koper) tov de VME die geregeld is in de dwingende wet en 2. gehoudenheid tussen koper en verkoper die daarover vrij beslissen.

Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT - LOMMEL


___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Nick
Offline
Beste Astrid, Bedankt voor
Beste Astrid,

Bedankt voor uw antwoord (ik ben de echtgenoot van Svdekend). Het probleem is echter niet dat er nog uitgaven zijn gestemd voor het verlijden van de akte.

Het probleem is dat de syndicus aan de notaris een afrekening heeft overgemaakt die niet correct is. De opgevraagde som is welliswaar te laag, maar de berekening bevat (onder andere) bedragen die op de rekening voor werkkapitaal gestort waren, als bijdragen voor het reservekapitaal. Wat de syndicus vraagt om in de akte op te nemen, klopt dus niet met de werkelijkheid, en het is totaal onduidelijk wat er wel en niet betaald zal zijn met de door hem opgevraagde som. Hierdoor blijft de deur wagenwijd open om nog verdere rekeningen op te sturen, waarbij hij misbruik kan maken van de in de akte 'goedgekeurde' afrekening.

Wij hebben de notarissen verzocht om deze som te corrigeren (met duidelijke verantwoording en bewijsstukken), en in de akte te laten opnemen welke rekeningen daarbij afgesloten kunnen worden. Wij hebben nu, een week later, nog geen antwoord gekregen op dit verzoek, terwijl volgende week de akte wordt verleden...

Kan u ons vertellen of wij enige inspraak hebben in wat er in de akte opgenomen kan worden aangaande deze som voor de VME? Zijn de notarissen wettelijk gehouden enkel een aantoonbaar correcte afrekening in de akte te laten opnemen? Kunnen wij weigeren om de akte te laten ondertekenen (wij hebben volmacht gegeven aan onze notaris aangezien wij naar het buitenland verhuidsd zijn) zo lang deze afrekening onjuistheden bevat? Of zijn er betere opties om te voorkomen dat de syndicus ons jaren na datum nog rekeningen optstuurt en ons voor de rechter daagt indien wij weigeren onjuiste rekeningen te betalen (die hij als juist beschouwt door de in de akte opgenomen afrekening)?

Met vriendelijke groeten,
N.
Quimmo
Online
Wet op de mede-eigendom

In de hoop op een meer onderbouwd antwoord van Mrt Clabots of een andere jurist(e), misschien deze tip.

Lees er eens goed Art 577-11/1 op na. Ik lees daar: "Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij aangetekende brief op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na het verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen."

Mijn interpretatie als leek is dat u aangetekend moet protesteren en, tenzij de syndicus minstens bewarend beslag laat leggen, de notaris de gelden aan u moet doorstorten? En dan moet de syndicus achteraf dan maar een sluitende en goedgekeurde afrekening voorleggen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Astrid CLABOTS oud
Offline
Geachte Ik baseer mij
Geachte


Ik baseer mij andermaal op artikel 577-11 §§ 1 en 2 B.W.
In beide gevallen wordt besloten dat indien de syndicus niet binnen een wettelijke gestelde termijn antwoord op de mededeling van de opgevraagde informatie, de notaris, (naargelang het geval eventueel de makelaar, tussenpersoon, ...) de partijen in kennis stelt van dit verzuim.

De akte kan alsdan verleden worden, doch voor het uitblijven van informatie is de syndicus dan mogelijk verantwoordelijk.

We zouden de lijn kunnen doortrekken naar het verlenen van foutieve informatie; derhalve zou best in de akte een voorbehoud worden geformuleerd, verwijzend naar een schrijven van de notaris waarin deze bevestigt dat de syndicus zijn taak niet nakwam zoals het hoorde (niet alleen informatie tout court, maar JUISTE informatie meedelen).

Ik zou alleszins aandringen op medewerking van de notaris.

Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT - LOMMEL

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

ps
Offline
Syndicus

Beste,

Ook ik heb een vraag m.b.t. de afrekening bij de notaris. 

Wij hebben ons appartement verkocht, de notariële akte wordt volgende week verleden. Gisteren ontving ik de afrekening van de notaris. Er wordt door de syndicus om en bij de 800 EUR ingehouden. 

Op 09.11.2013 hebben wij een algemene vergadering gehad waarbij besloten werd een reservekapitaal op te zetten van 15.000 EUR voor het jaar 2014. Aangezien wij het grootste appartement hebben, kwam dit neer op een maandelijkse meerkost van ca. 200 EUR. Ik heb uiteraard tegen gestemd. 2 personen hebben voorgestemd, de rest heeft zich onthouden. Het voorstel is er aldus met nipte meerderheid doorgekomen. Achteraf heb ik van meerdere mede-eigenaars vernomen dat ze niet zullen overgaan tot betaling van het bedrag, aangezien ze daar niet mee akkoord zijn. Iedereen was zinnens op de volgende algemene vergadering het bedrag naar beneden te trekken. 

De jaarlijkse  algemene vergadering werd vastgesteld tussen 1-15 maart. De syndicus heeft deze in maart nooit bijeen geroepen, zodat het bedrag nog niet aangepast is. De overige mede-eigenaars houden vol nog geen betaling te hebben gedaan. Wij werden hiertoe ook niet uitegenodigd door de syndicus. Het verslag maakt enkel melding van de rek. nummer waarop gestort dient te worden en het bedrag per aandeel. Er werd aan geen enkele mede-eigenaar een betalingsuitnodiging verzonden met het totale bedrag. 

Verder werd het verslag van de algemene vergadering niet verzonden binnen de 30 dagen na de vergadering. wij hebben het verslag slechts einde januari 2014 mogen ontvangen, nadat de syndicus dit verslag eerst aan onze kandidaat-koper had overgemaakt, hetgeen m.i. ook niet kan. 

Het spreekt voor zich dat wij niet akkoord gaan met de inhouding van dit bedrag. Geen enkele mede-eigenaar gaat het bedrag voor het reservekapitaal betalen, hebben zij ons al aangegeven. Zij wachten op een volgende vergadering om de hoogte van het vastgesteld reservekapitaal te drukken. ik wil de procedure van betwisting wel voeren, maar enkel als ik weet dat dit voldoende kans op slagen heeft, zodat wij niet gedoemd zijn om de eventuele kosten van het beslag door de syndicus ook nog te dragen. 

Uit hetgeen ik van Mtr. Clabots haar reacties opmaak, diende de syndicus ons wel degelijk uit te nodigen tot betaling van de door de vergadering besloten bedragen, hetgeen hij niet gedaan heeft. Of wordt de brief aan de notaris ook als uitnodiging tot betalen aanzien?

 

Dank voor uw reactie alvast. 

 

naicwill
Offline
@ps:"Op 09.11.2013 hebben wij

@ps:"Op 09.11.2013 hebben wij een algemene vergadering"Het voorstel is er aldus met nipte meerderheid doorgekomen.

wet:

Art. 577-9
§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond

post deskundige Peter Leyseele:
Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.

@ps:"Iedereen was zinnens op de volgende algemene vergadering het bedrag naar beneden te trekken. 
post deskundige Peter Leyseele:
"Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen,behalve een dagordepunt waarover reeds een beslissing werd genomen maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst. "
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...
Ik denk niet dat hier een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt,
dus bedrag kan theoretisch niet meer gewijzigd worden.

De vraag is wie moet betalen?

Dat zal het antwoord op uw vraag zijn:bent u uitgenodigd tot
betaling of niet:


@ps:Uit hetgeen ik van Mtr. Clabots haar reacties opmaak, diende de syndicus ons wel degelijk uit te nodigen tot betaling van de door de vergadering besloten bedragen, hetgeen hij niet gedaan heeft. Of wordt de brief aan de notaris ook als uitnodiging tot betalen aanzien?"

Vermits niemand een uitnodiging gekregen heeft,hebben jullie
er ook geen gekregen en vergist de syndicus zich bij toepassen wet
bij jullie eindafrekening(betaling meer kost is voor koper).

wet:

Art. 577-11
§ 2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden
waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

.........
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden.

ps.dit alles in de veronderstelling dat compromis na 9/11/2013
 
plaatsvond.

Indien copmromis voor 9/11/2013 getekend is, is meer kost voor
de verkoper,behalve indien de koper over een volmacht beschikte
om deze vergadering bij te wonen
.
wet:
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
Quimmo
Online
Lijkt me een moeilijk

Lijkt me een moeilijk ontwarbaar kluwen. En, zoals naicwill al citeerde, je kan een beslissing niet zomaar herroepen zonder gewijzigde omstandigheden. Al vegen veel VME's en syndici in de praktijk toch hun voeten daaraan.

Het lijkt me er idd allemaal om te gaan of er al een betalingsuitnodiging is geweest of niet. Eerst en vooral zou ik goed het verslag lezen om te zien of het op zich al geen betalingsuitnodiging is. Waarschijnlijk niet, gezien men daar geen rekening kon houden met de quotiteiten.

Het lijkt me zo dat u effectief nog geen betalingsuitnodiging gehad heeft. De syndicus zou natuurlijk kunnen proberen u alsnog snel een betalingsuitnodiging te sturen, net voor het verlijden van de akte. Ik zou dit om te beginnen eens bespreken met de notaris en daarna eens de mening van een raadsman vragen.

Als u dan nog geen uitweg ziet, kunt u de syndicus misschien net voor de akte (zodat hij geen meer tijd heeft om nog een betalingsuitnodiging te sturen) aangetekend in gebreke stellen en laten weten dat u het geld bij hem, niet bij de VME, zal proberen te recupereren gezien hij professionele fouten gemaakt heeft.
- verslag te laat gestuurd, zodat u nog maar een maand de tijd had om naar de rechter te stappen
- de notaris gevraagd om 800€ in te houden terwijl hij nooit een betalingsuitnodiging gestuurd heeft

Misschien brengt dat hem op andere gedachten. Heeft er iemand meer ervaring met de concrete aanpak?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom