dwingend recht

13 antwoorden [Laatste bericht]
jan lazou
Offline
Beste Quimmo,

In onze basisakte staat " Voor de duur gedurende dewelke de verschijners eigenaars blijven van privatieven van het gebouw, zal zij niet dienen tussen te komen in het aandeel van deze privatieven in de gemeenschappelijke kosten, voor zover zij deze privatieven niet verhuurt.  De verschijners betalen echter wel hun aandeel in de premie brandverzekering, slaande op de niet verkochte privatieven "  

We mogen dus aannemen dat deze tekst als nietig mag beschouwd worden gezien het 'dwingend recht'.  De eigenaar verkoper dient dus wel degelijk bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten.  Maar hoe kan u dit bedingen? 
deskundige
Offline
Beste, U moet niets
Beste,

U moet niets bedingen.

De wet stelt dwingend dat elke eigenaar dient bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en kosten. --> zie "55 vragen en antwoorden voor de syndicus", van o.a. de hand van ondergetekende, Kluwer 2010.

Mvg.
louisbos
Offline
Beste, ik heb dit boek in
Beste, ik heb dit boek in mijn bezit. Ik kan iedereen aanraden dit aan te schaffen. Het heeft mij alleszins al veel antwoorden gegeven op mijn talrijke vragen. Met dank aan de auteurs.
jan lazou
Offline
Beste Quimmo, De bouwpromotor
Beste Quimmo,

De bouwpromotor nog niet heeft bijgedragen in de gemeenschappelijke kosten.  Vanaf welke datum moet er dan gerekend worden?  Is dit retroactief?

Bedankt voor uw antwoord!

jan lazou
deskundige
Offline
Beste, Bij de oprichting van
Beste,

Bij de oprichting van een gebouw wordt een onderscheid gemaakt tussen bouwkosten en exploitatiekosten.

De eerste hebben betrekking op alles wat bouwfysisch/bouwtechnisch met het optrekken van het gebouw te maken heeft en dit tot op het moment dat de promotor aan de opleveringsfase gekomen is. M.a.w het moment dat de promotor oordeelt dat het risico zich in staat van overdracht bevindt. Bijvoorbeeld door de ingebruikname van de privatieve en gemeenschappelijke delen.

Vanaf het ogenblik dat de bouwpromotor in deze fase komt, stoppen de bouwkosten en starten de exploitatiekosten, zijnde o.a. de kosten voor het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen.

Vanaf dat ogenblik is elke eigenaar dwingend verplicht bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en kosten (artikel 577-2§9 B.W.) , dus ook de bouwpromotor die vanaf dat ogenblik als mede-eigenaar wordt gekwalificeerd. Dit geldt eveneens voor niet verkochte kavels.

Het moment van overgang van de bouwfase naar de opleveringsfase is dus determinerend. Tot aan dat moment kan m.i. de bouwpromotor retroactief voor onbetaalde gemeenschappelijke lasten en kosten worden aangesproken.

Noot: Het kan zijn dat de bouwpromotor zelf bepaalde exploitatiekosten (bijvoorbeeld ifv. nutsvoorzieningen, brandverzekering,...) heeft voorgefinacnierd. In dat geval is de promotor gerechtigd om de gegronde bedragen terug te vorderen/te compenseren.

Misschien dat de advocaten op dit forum hier nog iets kunnen aan toevoegen.

Mvg.
Quimmo
Offline
Wat het afdwingen betreft,

Wat het afdwingen betreft, uiteindelijk is het aan uw syndicus om een correcte kostenverdeling te maken, rekening houdend met de basisakte maar in eerste instantie rekening houdend met de wet.

De precieze procedures zijn ook eerder een thema voor juristen, maar volgens mij moet de VME of uzelf de syndicus schriftelijk in gebreke stellen, tenminste, als hij in de eerste plaats niet naar gewone argumenten wil luisteren en zelf geen goede argumenten kan aanvoeren. Laat hem weten dat u niet meer betaalt dan het aandeel waartoe u wettelijk verplicht bent. Uiteindelijk zal er dan wel een put onstaan in de rekeningen van de VME. Dreig ermee dit deficiet bij hem te recupereren als hij zijn plicht niet doet door deze kosten niet aan de juiste eigenaar aan te rekenen. Uiteindelijk is hij persoonlijk aansprakelijk voor zijn beleid.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

ceveke
Offline
In onze basisakte staat er
In onze basisakte staat er ook vermeld bij uitzonderingen dat de bouwheer niet dient bij te dragen in de kosten van gemeenschappelijke delen.
Aangezien wij in een domein zitten met 4 gebouwen en een garagecomplex  waarvan er slechts 17 van de 29 appartementen zijn verkocht en aangezien er in de basisakte niet staat vermeld wie er voor de kosten van de bouwheer als eigenaar zal betalen is er een stemming geweest op de A.V.wie deze kosten zal betalen.
Op de 33 aanwezige eigenaars zijn er 8 personen die vonden dat de kosten door alle eigenaars diende betaald te worden en is er geen 4/5 meerderheid behaald, zodat de bouwheer niet betaald en de kosten onder alle eigenaars wordt verdeeld.
Hoe kunnen wij deze beslissing nu betwisten?
Graad advies.
deskundige
Offline
Beste, Vooreerst meen ik uit
Beste, Vooreerst meen ik uit uw uitleg af te kunnen leiden dat de 4/5de meerderheid berekend werd op basis van het aantal eigenaars? Dit op zich is natuurlijk al niet correct. De gekwalificeerde meerderheid wordt immers bepaald op basis van het aantal fysiek of via volmacht aanwezige aandelen. Als de berekening dus wordt omgedraaid, dan denk ik dat met 25 eigenaars tegen 8 de kans toch wel zeer reëel is dat de 4/5de meerderheid wel degelijk werd gehaald. Ongeacht de uitkomst van voorgaande, in beide hypothesen lijkt het me een aanhaalbare kaart om de beslissing op basis van onrechtmatig, onregelmatig dan wel bedriegelijk te laten vernietigen. Gebeurde de berekening daadwerkelijk zoals ik denk verkeerd, dan zal het i.p.voor een gespecialiseerd iemand niet moeilijk zijn om dit voor de vrederechter aan te tonen en dit in vernietiging van de beslissing.
ceveke
Offline
Het zit hem in de aandelen,
Het zit hem in de aandelen, die tellen bij stemming.
De 8 eigenaars die voor betaling door iedereen stemden zijn de eigenaars van een appartement in de gebouwen waarvan er slechts 3 en 4 van de 9 zijn verkocht.
plus 1 stem van een eigenaars die het niet had begrepen.
De andere eigenaars aanwezig hebben enkel een garage waarvan het totaal van de aandelen beduidelijk kleiner is dan die van de appartementen.
Vandaar dat er geen meerderheid is gehaald.
Inderdaad is hier sprake van onrechtmatige stemming.
Weet U misschien wat de kosten van een advokaat zijn om een procedure op te starten? 
Bedankt.


deskundige
Offline
Beste, M.a.w. zijn er tot op
Beste, M.a.w. zijn er tot op heden binnen die gebouwen 7 van de 18 appartementen verkocht.De bouwpromotor is hier dus nog eigenaar van 11 appartementen. Heeft de bouwpromotor deelgenomen aan de stemming? Advocaatskosten --> Ik kan natuurlijk niet in de plaats van raadslieden spreken, en formuleer navolgende dan ook onder voorbehoud. Bij een eenvoudig dossier waarbij de zaak op de inleidingszitting wordt bepleit/wordt behandeld en er geen conclusies worden neergelegd, denk ik dat u zonder gerechtskosten, dagvaardingskosten, tussen de 850,00 - 1.000€ moet rekenen. Wanneer er een procedureagenda wordt opgemaakt met conclusietermijnen dan raam ik de advocaatskosten in eerste instantie tussen de 1.500€ en 2.000€. Wanneer u de zaak wint, er van uitgaande dat er geen beroep wordt aangetekend, dat zullen o.a. de gerechtskosten en (een deel van) de advocaatskosten worden gerecupereerd. Bijkomend zal u conform de nieuwe wet niet dienen bij te dragen in de (advocaats-) kosten die de VME dient te betalen. Voormelde is indicatief. Ik raad u aan om voorafgaand een gespecialiseerd advocaat te raadplegen en te overleggen.
ceveke
Offline
Bedankt voor uw antwoord. En
Bedankt voor uw antwoord.
En ja een afgevaardigde, de boekhouder van de bouwpromoter,  heeft natuurlijk tegen gestemd, anders zouden wij misschien wel de 4/5 meerderheid hebben gehaald.
En dat is wat de bouwpromoter (eigenaar) niet wilt, hij laat de andere mede eigenaars betalen.
deskundige
Offline
Beste, Ook dit feit, namelijk
Beste, Ook dit feit, namelijk het meestemmen van de promotor, lijkt me m.i. voldoende om de beslissing op basis van rechtsmisbruik (misbruik van meerderheid) aan te vechten. M.i. dus meer dan genoeg juridische argumenten aanwezig.
ceveke
Offline
Bedankt voor Uw antword. Ik
Bedankt voor Uw antword.
Ik laat je de uitslag weten na de procedure.
dirkdepanne
Offline
bijdrage van de promotor in de gemeenschappelijke kosten

Beste lezers en Quimmo, in 2005 kochten wij een apartement bij TWIN PROPERTIES en dit is nu nog steeds niet afgewerkt.  Ondanks vele mondelinge beloftes wil de bouwheer niets meer doen, integendeel nu moeten wij een schadevergoeding betalen omdat wij het opleveringsdocument niet "blanco" willen ondertekenen, dus "zonder voorbehoud", waardoor zij hun bankgarantie niet kunnen terugvorderen van de bank.
Is dit wettelijk zo? Moeten zij hun contractuele verplichtingen niet nakomen?
Het is ook zo dat de bouwheer weigert bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten ondanks het feit dat nog enkele (zelfs verzegelde) appartementen moeten afgewerkt worden.
Volgens het B.W. art 577 dient de promotor echter wel mee te betalen in de gemeenschappelijke kosten maar op basis van hun statuten weigeren ze dit.
Wie kan mij het artikel van advocaat Roland Timmermans bezorgen?
Wat moeten wij als eigenaar of als RME doen t.o.v. de promotor?