mede-eigenaar syndicus

33 antwoorden [Laatste bericht]
hejacobs
Offline
1/ als er op de AV een stemming is voor de kiezing van een syndicus, mede_eigenaar . . . mag die eigenaar die zich kandidaat stelt, meestemmen?

2/ als de tuinman, poetsvrouw, . . . ontslag neemt, is de syndicus dat gemachtigd om op eigen houtje, en zonder stemming, iemand anders aan te nemen? Hij moet toch de continuïteit bewaken zonder steeds om toestemming te vragen??
 
SIEBE
Offline
syndicus
1. syndicus die mede eigenaar ( ook voor professionele syndicus ) is, mag niet mee stemmen als verkiezing lasthebber in dienst van de VME. Het is zo dat het uiterst gebruikelijk is dat hij de zaal even verlaat tijdens de beraadslaging en stemming ( om neutraliteit te behouden ).

2. Hangt af hoe de AV het mandaat van de syndicus heeft ingevuld.
Indien poetsdiensten en of tuinonderhoud van buiten af, liefst 3 offertes en AV beslist.
Kan dit desnoods ook schriftelijk doen. Continuïteit kan men snel waarborgen.
nescio1
Offline
voor de goede orde
 
Een kandidaat-syndicus mede-eigenaar mag wel degelijk stemmen over zijn eerste benoeming.
 
Zodra hij in functie getreden is, geldt het hogerstaande. (1.)

 
Bety
Offline
eerste benoeming
Hoe letterlijk kunnen we een eerste benoeming beschouwen?

In ons gebouw had een medeeigenaar-syndicus vorig jaar het gebouw plots in de steek gelaten door het geven van ontslag met onmiddelijke ingang. Gelukkig hadden we nadien een professionele syndicus, want de medeeigenaar-syndicus kende werkelijk niets van mede-eigendom, maakte geen afrekeningen, terorriseerde de vme, weigerde jaarlijkse  vergaderingen, deed aan fraude in het gebouwdossier. Zelfs bemiddeling van de vrederechter deed hem niet van gedachten veranderen. Maar intussen dus eindelijk van die slechte medeeigenaar-syndicus vanaf.

Nu, die medeeigenaar-syndicus wil zich plots opnieuw kandidaat stellen als syndicus! Hij heeft 50 % quotiteiten. Het lijkt absurd om middels een stemming terug in de ellende te kunnen belanden. Maar op dit moment is hij dus geen syndicus en mag stemmen.

Kan ik bezwaar maken tegen zijn kandidaatstelling wegens het wanbeheer uit zijn eerdere termjn?

 
nescio1
Offline
afknotten stemrecht in AV
 
B.W. Art. 577-6 § 7
 

 “Niemand … groter aantal stemmen … andere aanwezige … beschikken.”

 
Ook:
https://syndic4you.be/nl/
 
 
SIEBE
Offline
#4 Nescio1
Met de verwijzigingen naar B.W. Art. 577-6§ 7 en 9; zie ik nergens de vermelding dat een kandidaat syndicus ( eigenaar of profesioneel ) mag deelnemen aan de stemming omtrent zijn mogelijke statuut als lasthebber van de VME.

Ik zie ook op dit forum Quimmo als Smart syndic de bijdragen van advocate Astrid Clabots,
welke het niet stemmen verdedigt. Zelfs Quimmo op eigen forum maakt hierover bezwaren.

Mijn mening hier omtrent is ook : dat een mogelijke lasthebber niet voor zichzelf of door gevolmachtigde kan stemmen. In geval van een eigenaar met een zeer groot aandeel quotiteiten zou dit nogal simpel zijn.

 
nescio1
Offline
aard voorafgaande lastgeving nauwkeurig definiëren
nescio1
Offline
onmogelijke opdracht
 
De wetgever heeft zichzelf een onmogelijke opdracht opgelegd: een wetgeving schrijven die zowel toepasbaar is voor een mede-eigendom bestaande uit twee (gelijke) kavels als een vacantiepark > 200 kavels.
 
Vetrekkende vanuit de redering dat een kandidaat-syndicus mede-eigenaar NIET zou mogen meestemmen over zijn kandidatuur heeft dat als gevolg dat deze, ondanks zijn b.v. betere vorming (juridisch ?), verplicht zou zijn er in te berusten dat een minder geschikte mede-eigenaar syndicus wordt.
 
Gaat het om een mede-eigendom bestaande uit 2 identieke kavels met gelijke quotiteit dan zouden zij verplicht zijn de rechter in te schakelen.
 
Mooi begin. 
 
nescio1
Offline
algemene principes?

 
Wat niet in de wet opgenomen is als verboden, is toegelaten.
 
Word nooit syndicus mede-eigenaar indien u niet kan rekenen op de (morele) steun van nagenoeg alle andere mede-eigenaars.
 
 
SIEBE
Offline
Nescio1
§1 : wie de appartementswet heeft opgelegd en ten voordele van wie dat is reeds algemeen geweten : de betrokken belangengroepen. Voordelen voor de mede-eigenaars : tot op heden geen gevonden. Lege doos. is zelfs een éénrichtingsverkeer naar de belangengroepen toe.

§2 : Zou ze de kost niet willen geven waar de ongeschiktste de plak zwaait. Een stemming is niet gelijk aan een stemming van het gezond verstand.

§3 : Is de uitzondering, oplossing ?

Mijn punt blijft : nergens gevonden dat de kandidaat ( eigenaar ) syndicus ( toekomstige lasthebber ) mag meestemmen.
De kandidaat ( aten ) mogen voor de stemming hun zaak voorleggen en uitklaren voor de AV. Het zou dan oneerlijk zijn dat de kandidaat/eigenaar zelf zou mogen stemmen ( en desnoods de stemming beïnvloeden ) als de andere ( professionelen ) de zaal dienen te verlaten ). De verkiezingsbeloften gebeuren voor de stemming, daarna moet de AV in alle sereniteit (?) kunnen beslissen. 
SIEBE
Offline
STEMMING SYNDICUS/MEDE EIGENAAR
Verwijzing naar : QUIMMO artikels : van syndicus veranderen stap 6 de AV
                                                     vermijd   intimidatie 

21.12.2012 stemrecht syndicus-mede eigenaar    topic Van Giesbergen John

zie ook de stellingnamen van Naicwill : was toch niet de eerste de beste op dit forum
't appartement
Offline
Uiteraard mag de
Uiteraard mag de syndicus-mede-eigenaar meestemmen.
In de wet staat letterlijk dat alle mede-eigenaars/leden VME stemrecht hebben.
Er wordt geen uitzondering vermeld en bovendien is het artikel van dwingend recht.
SIEBE
Offline
#11
Absoluut correct, maar dat is de issue niet.
Een kandidaat voor een mandaat als lasthebber van de VME mag zelf niet deelnemen aan de stemming. Zijn 2 totaal verschillende items.

Zo kan een eigenaar ook niet meestemmen om een betaalbare opdracht binnen te rijven, volgens hetzelfde principe.
Zou anders discriminatie zijn tov andere kandidaten.


Het is trouwens logisch dat hij in ieder ander geval wel mag meestemmen, anders was er nooit een eigenaar/syndicus.
't appartement
Offline
klopt niet helemaal
Zolang iemand geen lasthebber is kan die perfect meestemmen, al is het voor zichzelf.

Het BW is zeer duidelijk en precies:
Artikel 577-6 §9 beperkt het meestemmen enkel voor aangestelde lasthebbers.
Een kandidaat syndicus is (nog) geen lasthebber en kan dus als mede-eigenaar meestemmen.
SIEBE
Offline
#13
Waarom moeten de andere kandidaat syndici dan wel de zaal verlaten tijdens de beraadslaging en de stemming ? Zij hebben ook nog geen aanstelling.

En wat te doen met een eigenaar en andere offerte indieners voor een bepaalde taak of opdracht, die hebben ook nog geen aanstelling en moet er voor gestemd worden.
Vrije mededinging ? Of beïnvloeding voorkeur ?
't appartement
Offline
toch duidelijk?
Dat is nogal duidelijk: ze zijn geen mede-eigenaar en hebben dus geen rechten om deel te nemen aan de AV.
Offerte indieners????? Wie zijn dat?
SIEBE
Offline
#15
Graag geen eindeloze onzinnige discussies.

Uw antwoord is tekenend.
Er zijn in het verleden al tal van zulke relazen geweest.
't appartement
Offline
antwoord is tekenend????
"Er zijn in het verleden al tal van zulke relazen geweest"

Excuseer??

Tekenend als antwoord van een echte jurist.
Verfrissend! Om die eindeloze fantasietjes te stoppen.
Want wie is hier de eindeloze praatjesmaker????
nescio1
Offline
liefst geen dovemansgesprek maar ME heeft zijn rechten
 
"Waarom moeten de andere kandidaat syndici dan wel de zaal verlaten tijdens de beraadslaging en de stemming ? Zij hebben ook nog geen aanstelling."
 
Behoudens zware vergissing van onzentwege is dit NIET vastgelegd in de wet.
 
Indien er kandidaat-beroepssyndici aanwezig zijn, is dit op uitnodiging door de vergadering. Dat zij tijdens de verkiezing, gedeelte uiteindelijke beraadslaging, niet aanwezig zijn, versta tijdelijk de vergadering verlaten, is een kwestie van het respecteren van de ongestoorde keuzevrijheid van de mede-eigenaars.
 
Dit kan NIET gelden voor een kandidaat-syndicus mede-eigenaar bij de verkiezing tot het eventueel eerste maal opnemen van de opdracht.


Wel bij een agendapunt omtrent de eventuele hernieuwing van zijn mandaat.
 
Hem uitsluiten inzake stemrecht in de omstandigheid, nogmaals eerste opdracht, is een ongeoorloofde beperking van zijn rechten.


 
't appartement
Offline
dat klopt
Ik kan bevestigen wat Nescio heeft geschreven.
Of de kandidaat externe syndicus de zaal dient te verlaten hangt af van de wil van de AV.

Helaas lijdt dit forum onder de wishfull thinking van een kleine schare beroepsklagers  zonder juridische kennis. Die anderen schofferen als hun wensdromen niet bevestigd worden.
SIEBE
Offline
Laatste reactie
Graag verwijs ik naar https://blog.smartsyndic.be/mag-een-mede-eigenaar-voor-zichzelf-stemmen-...

de beweringen van Dilbeccha  :  moet geïnterpreteerd worden als ...  een wet dient sluitend te zijn en niet interpreteerbaar
tevens de reactie van Meester Clabots : ook op Quimmo bekend : is zij ook zoals jullie beweren zoals ik kierewit ? Ik denk het niet, zij is advocate en juriste.

www.quimmo.ys.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

Ook de verwijzing naar R. Timmermans is niet sluitend maar met ???

U zult zeker Dilbeccha   Dilbecchaa   Dilbecchabis op smartsyndic wel kennen  en waarschijnlijk ook adsummam op het JF

en quimmo zelf op 

www.quimmo.be/nl/blog/syndicus-ontslaan-organisatie-stemming-AV

En kom niet af met de verklaring dat ik gek ben maar dit zijn statements van anderen en uzelf. 

Het ga jullie verder goed.
SIEBE
Offline
laatste optreden van een clown the tears of a clown
Zie # 20

Het is kenmerkend voor de mens die anderen met verwijten overlaadt en beledigt. Kijk in de spiegel. Ocharme al die VME's waar u in aanwezig bent.

Of wendt u tot het juridisch forum.

Zo wordt het stilaan eenzaam op Quimmo.
Baton
Offline
dat klopt


Helaas lijdt dit forum onder de wishfull thinking van een kleine schare beroepsklagers  zonder juridische kennis. Die anderen schofferen als hun wensdromen niet bevestigd worden.
 
Ook met de “juridische” kennis/jurist , onderscheid men duidelijk enerzijds “zij die juristen” die de wet mede-eigendom volgen en er “soms” hun eigen invulling aan geven en anderzijds “zij” die er brandhout van maken en niet voor niks “de waterzooiwet” noemen.
 
De kleine schare beroepsklagers , klagen inderdaad terecht deze waterzooiwet aan , een dwingende wet die vol hiaten zit waar sommigen (!) dankbaar misbruik van maken. Getuige hier het forum , ook door u ,  ’t appartement oa. uw topic vanaf 2018 mbt. de dubbele boekhouding , rekencommissaris , onregelmatige beslissing ect….gelukkig heeft u , ’t appartement (ook beroepsklager ?) ondertussen wel wat bijgeleerd maar de vraag daarbij is welke jurist u raadpleegt …want binnen de groep van juristen heeft men twee totaal verschillende strekkingen…uiteindelijk bij een conflictsituatie , moet de ME-er  telkens beroep doen op een rechter welke zal oordelen.
 
De waterzooiwet maakt het immers oa. mogelijk dat een VME onregelmatige beslissingen “kan” nemen , zonder dat deze nietig is.
 
Stelling van een jurist 1 : AV beslissingen kunnen niet ingaan tegen de wet
 
Stelling jurist 2 : AV beslissingen kunnen wel ingaan tegen de wet en dan moet men gebruik maken van art.577-9§2  anders blijft deze beslissing overeind.
 
Jurist 2 heeft het bij het rechte eind….je zal maar ten rade gaan bij jurist 1 !!
 
Jurist 2 = oa. M.E.Storme , Timmermans en nog anderen zijn daarover duidelijk:
Een onregelmatige beslissing is oa. het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten.
 
Zolang de wetgever toelaat dat de syndicus en de vereniging , de dwingende wet niet moet volgen en zolang de vernietigbaarheid en nietigheid van een AV beslissing niet duidelijk omschreven wordt blijft het een waterzooiwet. In Nederland zijn deze begrippen wel duidelijk gedefinieerd in de statuten/wet van die vereniging.
 
 
Mbt.het topic :
 
# Nescio1 heeft gelijk art.577-6 §9
# ’t appartement heeft gelijk behalve zijn insinuaties , praatjesmaker , beroepsklagers ed. uitlatingen…
# Siebe heeft gelijk dit wel onder voorwaarde dat er een (onregelmatige) AV beslissing goedgekeurd is , dat een mede-eigenaar  kandidaat syndicus , deze zich volledig moet onthouden bij stemming en de zaal dient te verlaten tijdens de beraadslaging.  
 

SIEBE
Offline
#22 Baton
Baton zijn reactie is een forum waardig. De inhoud is veelzeggend en begrijpend.
Of ik altijd zijn reacties volledig volg, is niet nodig want ik waardeer iedere reactie en ik neem steeds mee hetgeen mij wat bijbrengt en dat is hier het geval.

En dat ik de appartementswet een waterzooiwet vind, weet hij/zij intussen ook al en vele anderen.

Zijn verwijzing naar juristen en deskundigen onderling is typerend. Daarom verwijs ik hiervoor ook graag naar de stellingname van Meester Clabots ( juist of niet juist ? ).
Als ik deze dan aanhaal en overneem dan krijg ik wel alle modder over me heen.

 
't appartement
Offline
geen klager
Ik ben zeker geen klager. De fantasierijke uitlatingen aan mijn adres zijn dan ook typerend voor een bepaalde tendens op dit forum.
Misschien ben ik wel wat te objectief voor sommigen.

Mijn enige klacht -wegens ontbreken dubbele boekhoudng- heb ik met succes opgelost nadat de syndicus zowel in eerste aanleg als in beroep- door het BIV tuchtrrechtelijk werd veroordeeld tot grote paniek bij de RvME en de Commisaris van de rekeningen van het gebouw in kwestie. Gevolg: probleem van de baan.

Gewoon door de rechtsregels af te dwingen. Objectief maar geen gezeur over waterzooi.

Zoiets los je niet op met een koffiekransjesmentaliteit of door overal spoken te zien.

ps: En ja de wetgeving op de gedwongen mede-eigendomis is inderdaad van dwingend recht;
dat houdt ondermeer in dat afwijkingen daarvan in de basisakte/reglement van mede-eigendom als ongeschreven worden beschouwd en van rechtswege vervangen door de wettelijke bepalingen; ja, dat staat letterlijk in de "waterzooi"wet. Maar men mag er niet blind voor zijn.
Baton
Offline
geen klager #24


Uw fantasierijke mening is uw mening en dat mag , maar daar is dit forum inhoudelijk niets mee.

Uw ps.
ps: En ja de wetgeving op de gedwongen mede-eigendomis is inderdaad van dwingend recht;
dat houdt ondermeer in dat afwijkingen daarvan in de basisakte/reglement van mede-eigendom als ongeschreven worden beschouwd en van rechtswege vervangen door de wettelijke bepalingen; ja, dat staat letterlijk in de "waterzooi"wet. Maar men mag er niet blind voor zijn.


is juist , maar helaas (al dan niet doelbewust van de wetgever) NIET van toepassing op beslissingen van de algemene vergadering  , een wereld van verschil , dwingende wetgeving , nietigheid AV beslissing = rechter.

Blijft #22 :

De waterzooiwet maakt het immers oa. mogelijk dat een VME onregelmatige beslissingen “kan” nemen , zonder dat deze nietig is.

Jurist 2 = oa. M.E.Storme , Timmermans en nog anderen zijn daarover duidelijk:
Een onregelmatige beslissing is oa. het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten.
 
Zolang de wetgever toelaat dat de syndicus en de vereniging , de dwingende wet niet moet volgen en zolang de vernietigbaarheid en nietigheid van een AV beslissing niet duidelijk omschreven wordt blijft het een waterzooiwet. In Nederland zijn deze begrippen wel duidelijk gedefinieerd in de statuten/wet van die vereniging.

De wetgever had in 2018 ook in deze , AV beslissingen en syndicus , orde op zaken moeten stellen , werkelijk een gemiste kans . (belangengroep !!) 

voor de forumlezer , lees ook :

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/is-een-s-av-rechtsongeldig-bij-overt...

't appartement
Offline
hilarisch
Te pas en te onpas praten jullie over de "waterzooiwet" als referentie voor de aanpassing van de wetgeving in 2018.
Echter wanneer juristen spreken over "waterzooiwet" is dat enkel en alleen omdat die aanpassing voor de gewongen mede-eigendolm werd geregeld door één enkele wet die tegelijk een aantal aanpassingen invoerde in het burgerlijk wetboek en Wetboek Strafrecht
op totaal andere gebieden.

Dus een bonte aanpassing op allerlei gebieden. Maar bedoeld wordt zeker niet dat het deel ervan dat betrekking heeft op de gedwongen eigendom een (water)zoo(i)tje zou zijn.
Dat is een hersenspinsel dat op deze website is ontstaan (en blijft woekeren) en dat in die zin nergens in de juridische vakliteratuur voorkomt.

Wat niet betekent dat de huidige wetgeving gevrijwaard is voor mogelijke verfijningen.
Persoonlijk betwijfel ik of de doorsnee syndicus bij machte is om ietwat complexere wijzigigingen aan het RIO op juridisch correcte/sluitende wijze aan te brengen.
Baton
Offline
hilarisch


Na de potpourri …. de waterzooiwet. Whats in a name ?
 
Deze wet in juridische kringen (!) noemt men inderdaad de wet met een samenraapsel van kleine ingrepen , de ene al wat gestructureeder dan de andere.
Die wetgeving “die alternatieve geschillenoplossing aanmoedigt”….. , vandaar ook de naam waterzooi wet .
 
Uiteraard kon de wet mede-eigendom daaraan niet ontsnappen gelet op het grand débacle van de wet 2010 , waar er oa. een verplichte coördinatie van de statuten werd opgelegd aan/voor de syndicus.
Het vervolg kent men…..dwingende wet of niet….foert menig VME wacht nu nog steeds op die wettelijk verplichte coördinatie opdracht ….en inderdaad het is een  (water)zoo(i)tje .
 
Als referentie naar de waterzooiwet leest men in een nieuwsbrief van de advocatuur Antwerpen dd.15 okt 2018 :
“Mede-eigendom R Timmermans , het op basis van de “Waterzooiwet” van 18 juni 2018 uitgebeende reglement van mede-eigendom……” spreekt voor zich….. maw. coördinatieprobleem opgelost dank zij de waterzooiwet..en de syndicus gaat vrijuit !!
 
Wat niet betekent dat de huidige wetgeving gevrijwaard is voor mogelijke verfijningen.
Zolang de wetgever de VME en syndicus niet verplicht te handelen conform de dwingende wet en statuten is misbruik een mogelijkheid , AV beslissingen die ingaan tegen de wet of de statuten zouden van rechtswege nietig moeten zijn en niet enkel onregelmatig , idem zoals bij onze noorderburen , nietig.
 

't appartement
Offline
is al zo
Alles wat ingaat tegen de wettelijk verplichte inhoud en vorm van basisakte, enz is reeds van rechtswege nietig. Staat letterlijk in de wet.
En laat het nu zo zijn dat bijna alles wat de appartementswet betreft in die dokumenten staat.

Maar zelfs dat kan niet beletten dat men de rechter soms nog zal moeten vatten ingeval een VME , een syndicus, een mede-eigenaar, ... zich niet gedraagt en overtreedt wat van rechtswege nietig is. Dat is gewoon het gevolg van de grondwettelijke scheiding der machten en het verbod om eigenhandig over te gaan tot het "straffen" van degene diie de wetten overtreedt en zaken blijft toepassen die van rechtswege nietig zijn.
Baton
Offline
is helaas nog niet zo

Is helaas nog niet zo , de AV beslissingen zijn nog steeds niet van rechtswege nietig en zijn niet vervat in art. 577-14 enkel de statuten en RIO. De nietigheid is dan voorbehouden aan een rechter cfr. onregelmatige beslissing art.577-9§2.
Men had dit moeten voorzien in de waterzooiwet aanpassing.....

Art.577-14
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.".



 
't appartement
Offline
interpreteren
Beslissingen genomen door AV welke wijziging inhouden van de vermelde documenten in art.577-14 moeten worden opgenomen in die documenten. Anders zijn ze niet tegenstelbaar (1) tegen derden die (nog) geen eigenaar waren. Als die wijzigingen niet stroken met de wettelijke voorschriften zijn deze laatste van rechtswege van toepassing en is het terug naar af voor de VME

(1) voorbeeld: Bij wijziging van eigenaar appartement is enkel de inhoud van vermelde documenten tegenstelbaar. Voor statuten en reglement van mede-eigendom is zelfs notariële akte vereist, zonder dewelke niet....; elke nieuwe eigenaar kan de kromme situatie met succes aanvechten omdat de reële situatie "van rechtswege" anders is;

De wet mag dan niet perfect zijn, er zijn wel een aantal zekerheden/waarborgen ingebouwd welke voor de leek niet direct zichtbaar zijn. Die waren er nog niet ten tijde van het Arrest van het Hof van Cassatie waarnaar geregeld wordt verwezen.