onregelmatigheden in beheer syndicus en lastenverdeling

7 antwoorden [Laatste bericht]
emdeke
Offline


 
De volgende vragen hebben betrekking op de  statuten en het beheer van de syndicus . Het is een complex van 4 appartementsgebouwen met meer dan21 private appartementen;
 1. Alg. Verg: de statutaire periode van twee weken voor het houden ervan wordt niet gerespecteerd wat problemen van voorbereiding en agenderen met zich brengt.  De syndicus leidt de vergadering. Er is een pro-forma voorzitter die alleen zijn naam verleent.Geen secretaris en geen controle wat quotiteiten en volmachten betreft. Aan het einde van de vergadering geen notulen noch handtekeningen; dus hier ook geen controle over de stemmingen.
  2. Verdeling lasten gemeenschappelijke delen: de statuten bepalen dat de bouwpromotor, eigenaar van niet verkochte niet verhuurde kavels niet deelneemt in de verdeling der kosten; dit is m.i wettelijk niet toegelaten.  
Zijn er hier reeds uitspraken geweest door vrederechters?
  3. commissaris van de rekeningen: Na twee algemene vergaderingen is er nog steeds geen commissaris. Op de eerste vergadering geen kandidaat en op de laatste vergadering een kandidaat mede - eigenaar weggestemd. Dit door toedoen van de bouwpromotor (zie lastenverdeling punt 2) die nog steeds over meer dan 20% der stemmen beschikt en blijkbaar geen pottenkijkers verdraagt. Is het normaal dat een mede-eigenaar bouwheer deelneemt aan stemming met meer dan 20 percent van de stemmen en zijn stempel drukt op beslissingen en qua lasten buiten schot blijft?.


 4. Kan een mede-eigenaar ten persoonlijke titel optreden, los van de VME, en deze toestanden aankaarten bij de vrederechter? Zo ja moet de syndicus gedagvaard worden via deurwaarder en moet het normale verloop van een procedure gevolgd worden (met de nodige conclusieperiodes. 
5. Er zijn door de AV drie raadsleden aangesteld. Wat is de bevoegdheid van deze raad met betrekking tot het beheer van de syndicus. Kan de raad eenparig optreden tegen de syndicus via vrederechter of moet hier toestemming van de AV voorafgaan?.
6. wegens gebrek aan controle en geen commissaris heeft de syndicus een carte blanche goedkeuring van haar financieel beleid gevraagd en gekregen.
Kan met juridische kennis van zaken een antwoord gegeven worden op passende vragen?
waarvoor mijn beste dank



  arendberg

arendberg

naicwill
Offline
http://quimmo.be/nl/blog/bijd
http://quimmo.be/nl/blog/de-nieuwe-wet-op-de-mede-eigendom-is-goedgekeurd

1.De syndicus leidt de vergadering. Er is een pro-forma voorzitter die alleen zijn naam verleent.Geen secretaris en geen controle wat quotiteiten en volmachten betreft.

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

2.de statuten bepalen dat de bouwpromotor, eigenaar van niet verkochte niet verhuurde kavels niet deelneemt in de verdeling der kosten; dit is m.i wettelijk niet toegelaten.  
Zijn er hier reeds uitspraken geweest door vrederechters?

http://quimmo.be/nl/blog/bijdrage-door-bouwpromotor-in-lasten-voor-niet-...

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

3. commissaris van de rekeningen

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...

5. Er zijn door de AV drie raadsleden aangesteld. Wat is de bevoegdheid van deze raad met betrekking tot het beheer van de syndicus

http://www.quimmo.be/nl/blog/wet-op-mede-eigendom-syndicus-en-raad-van-m...

http://thinkmgmt.be/news/Halfjaarlijks-verslag-van-de-raad-van-mede-eige...

 
naicwill
Offline
De stemkracht van de bouwheer

De stemkracht van de bouwheer tijdens de vergadering

Voor de niet-verkochte kavels oefent de bouwheer de rechten van mede-­eigenaar uit. Betekent dit dan ook dat hij in die hoedanigheid meestemt over beslissingen betreffende de oplevering van de gemeenschappelijke delen?

Praktijkvoorbeeld
... Wil u het volledige artikel lezen? Zoek dan op de bovenstaande tekst in Google. ...

Als mede-eigenaar van niet-verkochte kavels mag de bouwheer mee beraad­slagen. De Woningbouwwet verbiedt wel dat hij m.b.t. de opleveringen van de gemeenschappelijke delen deze rechten uitoefent. Hier stemt hij dus niet mee.

http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom/de_stemkracht_van...

http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/bouwheer-en-stemrecht

naicwill
Offline
vrederechter
wet mede eigendom:
 
§ 2. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of 
onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.  
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de 
datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. 

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/bezwaar-tegen-verslag-algemene-verga...


http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/juridische-stappen-door-1-mede-e...




 
naicwill
Offline
De mede-eigenaar kan ook zelf procederen...
De mede-eigenaar kan ook zelf procederen...

Een bepaalde mede-eigenaar komt bij u klagen omdat een andere bewoner de leefregels van het gebouw niet respecteert. U zou zich liever niet te veel mengen, maar de betrokkene dringt aan op een oplossing. Is er een alternatief?
Altijd die discussies...
Mede-eigenaar komt bij u klagen... Volgens hem houden een of meerdere andere mede-eigenaars zich niet strikt aan de afspraken die gelden in het gebouw. Ze parkeren bv. hun wagen wel­­eens op een plaats waar dit niet toegelaten is of blokkeren de lift een te lange periode voor hun eigen gebruik.

Moet u daar als syndicus tussenkomen? Gaat het om een mede-eigenaar die met meerdere anderen overhoop ligt, dan houdt u zich logischerwijze liever buiten dergelijke discussies. Van de andere kant verwachten mede-eigenaars wel dat u mee opvolgt of de afspraken in het reglement van mede-eigendom of in het reglement van orde wel correct uitgevoerd worden.

Wat kunt u doen? Staat er in het reglement bv. dat er geen fietsen in de entree van het appartementsgebouw mogen staan, dan kunt u als syndicus diegenen die hun fiets daar toch plaatsen alvast een aanmaning sturen om dit na te volgen. Of u nog verder kunt optreden, hangt af van wat er verder juist vermeld is in het reglement.

Is er een boete voorzien? Om bepaalde regels echt te kunnen afdwingen als syndicus, kan het nuttig zijn dat het reglement aan bepaalde regels uitdrukkelijk een welbepaalde boete koppelt. Specialisten ter zake gaan er immers van uit dat de vereniging van mede-eigenaars (VME) perfect zo’n boete kan opleggen aan een mede-eigenaar of een bewoner die in de fout gaat. Zolang de boete niet overdreven hoog is, kunt u die als syndicus dan bij iedere overtreding aanrekenen.

Tip. Voorziet het reglement niets hierover, dan kan zo’n boete ook ingevoerd worden door een beslissing van de algemene vergadering.

En als er niets voorzien is? In dat geval kunt u hoogstens het punt op de dagorde plaatsen van de volgende algemene vergadering. Om een boete op te leggen of zwaardere maatregelen af te dwingen van de rechter moet er immers een beslissing zijn van de VME.

Die heeft daar niet altijd zin in... Mogelijk willen de andere mede-eigenaars ook buiten de discussie tussen welbepaalde mede-eigenaars blijven. Om echt drastische maatregelen te nemen, moet de VME bovendien naar de rechter stappen en kan het dus een dure aangelegenheid worden.

Is er een alternatief?
Waarom gaat u niet zelf procederen? Na de wet van 2 juni 2010 gingen velen ervan uit dat enkel de VME naar de rechter kon stappen om de afspraken in het appartementsgebouw over de gemeenschappelijke delen af te dwingen.

Ook mede-eigenaar kan dit, zegt Cassatie... In een recent arrest (arrest van 26 april 2013) beslist het Hof immers dat niet enkel de VME maar dat ook een mede-eigenaar apart naar de rechter kan stappen om zijn rechten i.v.m. de gemeenschappelijke delen af te dwingen.

Er is dus een alternatief... Komt een mede-eigenaar of andere bewoner bij u klagen, dan kunt u hem dus een alternatief voorstellen indien de VME niet wil tussenkomen. Stapt hij zelf naar de rechter, dan moet hij de procedure uiteraard wel zelf betalen en betrekt hij de VME dus niet in deze kosten. Hij zal dan ook wel twee keer nadenken voordat hij effectief aan zo’n procedure begint...

Heeft een mede-eigenaar een conflict met een of meerdere bewoners over de afspraken in het gebouw en wil de vereniging van mede-eigenaars zich hierin liever niet mengen, dan is er een alternatief. Onlangs bevestigde Cassatie immers dat een mede-eigenaar in dat
geval ook zelf naar de rechter kan stappen.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___rechten_en_plic...
emdeke
Offline
notulen algemene vergadering

Is er bij wet bepaald wat er moet gebeuren met de notulen die opgemaakt worden aan het einde van een AV?; en wat met de gepersonaliseerde  stemformulieren die gebruikt werden.
 Waar moeten deze documenten bewaard worden opdat iedere mede-eigenaar later deze zou kunnen raadplegen in geval van twijfel of verificatie. De syndicus stuurt uiteindelijk het verslag naar alle mede-iegenaars, ook die die niet op de av aanwezig waren.
Beste dank
arendberg

arendberg

Quimmo
Offline
Dicht op de bal spelen

1. De periode moet soms met een zekere flexibiliteit genomen worden. De vergadering kan wel eens een week later plaatsvinden voor praktische redenen. Als de vergadering helemaal niet volgens de regels verloopt, heeft u natuurlijk de optie zichzelf kandidaat te stellen als voorzitter. Als dat allemaal niet lukt en het verloopt niet volgens de regels, verzamel dan bewijslast (http://www.quimmo.be/nl/blog/geluidsopname-algemene-vergadering-foto-not...) en trek desnoods naar de vrederechter.

2. Dit is niet wettelijk. U vindt hierover de het quimmo forum genoeg andere discussies.

3. Een commissaris van de rekeningen is verplicht. Eventueel eens denken aan volgende paragraaf van de wet: "Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt."

4. Dat kan zeker, met de praktische aanpak heb ik zelf geen ervaring.

5. De raad kan enkel controlerend optreden tov de syndicus. Ze kunnen de syndicus op zijn vingers tikken, maar als deze niet reageert kunnen ze weinig anders doen dan verslag uitbrengen op een (buitengewone) algemene vergadering.

Het lijkt me dat uw rechten met de voeten getreden worden. Ik zou alvast de syndicus mbt tot de bovenstaande punten aangetekend in gebreke stellen en haar er op wijzen dat er financiële consequenties aan vast kunnen zitten. Als de syndicus niet reageert, dan naar de rechtbank trekken.

Is de syndicus aangesteld door de bouwpromotor? Men raadt aan om in dat geval op een eerste AV van syndicus te veranderen, om dergelijke belangenvermenging te vermijden. Zie ook http://www.quimmo.be/nl/blog/hoe-kunnen-we-onze-syndicus-ontslaan-en-ver...

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Waar moeten deze documenten