Hier gaat het vaak fout. Sommige mede-eigendommen slagen er maar niet in een betere syndicus aan te stellen door de desinteresse van een meerderheid van eigenaars of door een tekort aan assertiviteit. Anderen gaan overhaast te werk, waardoor ze zonder syndicus komen te zitten en in een juridisch vacuüm belanden.

Als het ontslag van de syndicus dan toch lukt, loopt het alsnog vaak mis bij het aanstellen van een nieuw syndicus door gebrekkige voorbereiding. Daarom bespreken we in deze reeks artikelen de volledige procedure voor het ontslaan en vervangen van de syndicus in je mede-eigendom. We gaan er van uit dat het de VME is die van syndicus wil veranderen. Het kan echter ook gebeuren dat de syndicus zelf opzeg geeft. Ook voor dat scenario ben je hier aan het juiste adres.

‍

Syndicus vervangen stap 1: Maak een volledig plan

Alvorens een procedure in gang te zetten om je syndicus te ontslaan, is het nodig goed in kaart te brengen wat er misgaat met de huidige syndicus. We hebben immers nog nooit een VME gehoord die helemaal tevreden zijn van hun syndicus. We kennen er tegelijk waar het van kwaad naar erger gegaan is na verandering van syndicus. Bedenk ook dat je syndicus mee "het geheugen van de VME" is en dat er heel wat zaken uit het verleden weer van voor af aan uitgelegd moeten worden aan een nieuwe syndicus.

Als er problemen zijn, helpt het misschien van in eerste instantie eens een goed gesprek met de syndicus te houden en duidelijk te maken waar er verbetering verwacht wordt en wanneer dit opnieuw geëvalueerd zal worden.

Er zijn wel degelijk syndici die hun werk niet goed doen of met wie niet te praten valt. Onze Quimmo-enquête toonde aan dat jaarlijks ongeveer 1 VME op 8 van syndicus verandert. Anderzijds zijn de helft van de VME's al meer dan 5 jaar klant bij dezelfde syndicus, een cijfer wat ook niet echt hoeft te verbazen. Er zijn immers ook heel wat goede syndici en het veranderen van syndicus voor futiliteiten is nogal ingrijpend.

 Signalen dat het nodig is een nieuwe syndicus aan te stellen, zijn bijvoorbeeld:

• Systematisch plichten verwaarlozen, ook na meerdere verwittigingen. Het gebouw verwaarlozen.
• Vaak aanrekenen van niet-transparante kosten, die niet contractueel bepaald zijn.
• Geen inspraak van de mede-eigenaars toelaten, systematisch inzage weigeren aan mede-eigenaars die daar om vragen.
• Intimideren of negeren van kritische mede-eigenaars, tijdens en tussen algemene vergaderingen.
• Onvoldoende informatie geven voorafgaand aan de algemene vergadering en (te) dure beslissingen met weinig inspraak doordrukken.
• Voeren van een boekhouding of andere elementen van financieel beheer die niet conform de wet zijn.
• "Creatief" zijn met de waarheid in de notulen van de algemene vergadering.

Bereid deze procedure goed voor, we zien in de praktijk immers een aantal zaken fout lopen:

• Indien de mede-eigenaars niet meewillen of de syndicus de context van het agendapunt naar diens hand zet, kan het zijn dat je gaat naar nieuw contract van drie jaar in plaats van een vervanging.
• Of, indien je zonder syndicus komt te zitten, zit je VME meteen in een juridisch vacuüm en moet je naar de vrederechter om een tijdelijk syndicus te laten aanstellen.

In de volgende artikelen proberen we je een stappenplan te bezorgen om de vervanging van de syndicus te laten slagen.

Stap 1: Maak een volledig plan

Stap 2: De mede-eigenaars overtuigen

Stap 3: Op zoek naar een nieuwe syndicus

Stap 4: Lastenboek en offertes

Stap 5: Het agendapunt voor de algemene vergadering

Stap 6: De algemene vergadering

Stap 7: Overdracht en mogelijke problemen