Het overtuigen van de mede-eigenaars bij het vervangen van de syndicus is een van de moeilijkste stappen. Vaak wordt er te weinig tijd aan besteed, verloopt de vergadering stroef en krijgt de huidige syndicus misschien een nieuw mandaat van drie jaar.
Wat kan je doen om mede-eigenaars te overtuigen?
We zien twee vaak voorkomende fenomenen. Ofwel zijn de mede-eigenaars dermate passief dat ze vele fouten door de vingers zien. Dit is vooral zo wanneer de mede-eigenaars hun appartement verhuren en zelf niet in het gebouw wonen. Zij hebben weinig voeling met de dagelijkse gang van zaken en soms ook weinig interesse in het algemeen. Ofwel is er wel degelijk ontevredenheid en maakt iedereen zich sterk om een nieuwe syndicus te kiezen, maar verdwijnt de motivatie op de algemene vergadering als sneeuw voor de zon. Dit kan gebeuren door slechte voorbereiding, intimidatie door de huidige syndicus, of door manipulatie waarbij gebruik gemaakt wordt van de beperkte overlegtijd tijdens de AV.
Voor je begint, kijk je best het contract van de huidige syndicus na. De nieuwe wet op de mede-eigendom zegt dat een contract niet verlengen geen aanleiding kan geven tot een schadevergoeding. Dat betekent weliswaar niet dat er geen clausule in kan staan die inhoudt dat een tussentijdse onderbreking wel een ontslagvergoeding tot gevolg heeft. Om alle misverstanden te vermijden: het aantal maanden ontslagvergoeding heeft betrekking op het ereloon van de syndicus, niet op de totale kosten die je betaalt.
Anderzijds zijn er vandaag nog steeds heel wat syndici die zonder contract werken. Dit betekent niet dat je hen volledig kunt negeren, want de samenwerking uit het verleden toont de-facto aan dat ze jouw syndicus waren. Ze hebben natuurlijk ook geen basis om zich te beroepen op een verbrekingsvergoeding.
Het is uitermate belangrijk eensgezindheid te bereiken vóór de vergadering. Eerst en vooral is het belangrijk dat je er met de mede-eigenaars over kunt praten. In een mede-eigendom met 5 appartementen kunt je al eens een paar keer samenkomen bij iemand thuis om de zaken te bespreken. Bij 20 of meer appartementen is dit meestal onbegonnen werk en kan je hoogstens in de gang of lift met een paar eigenaars praten, wat verre van voldoende is.
Begin bijvoorbeeld een online gesprek met de mede-eigenaars over de vervanging van de syndicus. Dit kan bijvoorbeeld door een ruimte aan het maken op het Quimmo-forum met de mede-eigenaars. Wijs hen op de problemen, maak een oplijsting van zaken die misgelopen zijn in het verleden en openstaande problemen die maar niet opgelost worden. Lees nog eens de plichten van de syndicus en breng in kaart wat jouw syndicus verwaarloost (planning kosten volgende jaren, vergelijken van leveranciers...). Deze informatie kan ook nuttig zijn om een wanprestatie aan te tonen, indien de syndicus toch een verbrekingsvergoeding zou proberen te verkrijgen.
Bedenk daarbij dat de mensen nog altijd het meest gevoelig zijn in hun portefeuille. Indien er kosten zijn die te hoog liggen door een slechte keuze aan leveranciers of indien er zware kosten in het verschiet liggen door het verwaarlozen van onderhoud, kan dit mensen aan het denken zetten. Het tarief van de syndicus zelf is daarbij minder belangrijk (eigenaars gaan al snel argumenteren dat ze bij een goedkopere misschien nog minder service krijgen).
Indien de syndicus de wet op de mede-eigendom niet respecteert, is dit natuurlijk ook een belangrijk argument.
Het is best mogelijk dat enige weken discussie uitwijzen dat je geen meerderheid van mede-eigenaars achter je krijgt. In dat geval heeft de discussie je tenminste heel wat ongemak bespaard. Je moet dan geen tijd steken in het zoeken naar alternatieve syndici en hoeft geen agendapunt "vervanging van de syndicus" voor te stellen voor de algemene vergadering. Dit is puur tijdverlies voor iedereen en het verzuurt de relatie met de huidige syndicus.
Indien je een meerderheid achter je krijgt, is het tijd voor de volgende stap. Het zoeken naar een vervanger.
Andere artikels in het stappenplan:
Stap 1: Maak een volledig plan
Stap 2: De mede-eigenaars overtuigen
Stap 3: Op zoek naar een nieuwe syndicus
Stap 4: Lastenboek en offertes
Stap 5: Het agendapunt voor de algemene vergadering
Stap 6: De algemene vergadering
Stap 7: Overdracht en mogelijke problemen
Nu de nieuwe syndicus verkozen is op de algemene vergadering, rest de taak om de overdracht tussen de ontslagen en de nieuwe syndicus te regelen. In de meeste gevallen is dit een zaak tussen beide syndici, maar het is best dat de mede-eigenaars een oogje in het zeil houden. Er kan immers nog een en ander mislopen, zeker indien de vroegere syndicus tegen hun zin vertrekt.
Lees meerNu je een eindselectie van valabele kandidaten hebt gemaakt, is het tijd om concreter te worden en schriftelijke offertes te vragen. Vraag echter nooit zomaar een vrije offerte aan elke syndicus, want dan krijg je zoveel verschillende antwoorden als je aanvragen gedaan hebt.
Lees meerHet dossier is klaar, de offertes zijn binnen en geanalyseerd en je hebt een goed zicht op de syndici die in aanmerking komen om de huidige te vervangen. Nu moet je de stemming inplannen.
Lees meer